Logement des fonctionnaires : la promesse présidentielle cache-t-elle un piège bancaire à 21 % ?

Sur le papier, c’est une belle promesse : permettre à chaque fonctionnaire gabonais d’acquérir un logement à partir de 18 000 000 FCFA, payable en 15 ans, avec un apport initial de 3 000 000 FCFA. De quoi redonner espoir à des milliers d’agents de l’État qui, depuis des décennies, voient leur prime de logement disparaître dans des loyers sans jamais bâtir le moindre patrimoine. Le programme Bikélé-Nzong, lancé le 2 juin 2026 par le président Brice Clotaire Oligui Nguema, s’inscrit dans cette ambition affichée : 3 100 logements financés notamment par BGFI Bank (100 milliards FCFA) et Coris Bank (28 milliards FCFA).

Mais derrière l’enthousiasme officiel, un chiffre publié par la Banque des États de l’Afrique Centrale (BEAC) jette une ombre considérable sur l’opération : au quatrième trimestre 2025, le Taux Effectif Global (TEG) moyen pratiqué par les banques gabonaises s’élève à 21,06 %, contre une moyenne régionale CEMAC de seulement 10,91 %. Le Gabon est, de très loin, le pays où le crédit coûte le plus cher de toute la sous-région, près de 2,5 fois plus cher qu’au Cameroun, où le TEG plafonne à 8,38 %. C’est dans ce contexte que des milliers de fonctionnaires vont devoir signer un contrat de prêt immobilier. Faisons les comptes.

Ce que cela signifie concrètement, chiffres à l’appui

Un logement à 18 000 000 FCFA, moins l’apport de 3 000 000 FCFA, représente un montant financé de 15 000 000 FCFA. Si ce crédit est remboursé sur 15 ans (180 mois) au TEG moyen constaté de 21,06 %, voici ce que cela donne en appliquant la méthode actuarielle standard utilisée par les banques de la zone CEMAC :

• Mensualité estimée : environ 255 000 FCFA par mois ;
• Montant total remboursé à la banque sur 15 ans : environ 46 millions FCFA ;
• Coût total de l’opération (apport + remboursements) : environ 49 millions FCFA.

Pour un logement affiché à 18 millions FCFA, le fonctionnaire finira donc par payer près de 2,7 fois le prix initial. Autrement dit, sur les 49 millions FCFA finalement déboursés, plus de 30 millions FCFA partent uniquement dans les intérêts, commissions, frais de dossier et primes d’assurance qui composent le TEG. Ces estimations dépendent évidemment des conditions exactes négociées par chaque établissement partenaire (BGFI Bank, Coris Bank) et peuvent varier ; mais elles donnent l’ordre de grandeur réel d’un endettement sur 15 ans dans un pays où le crédit est structurellement le plus cher de la CEMAC.

À titre de comparaison, le même crédit accordé au taux camerounais (8,38 %) coûterait à peu près 21 millions FCFA de remboursement total au lieu de 46 millions. La différence, environ 25 millions FCFA, ne provient d’aucun risque supplémentaire lié à l’emprunteur gabonais : elle provient de la structure tarifaire des banques locales, où les frais annexes représentent 43 % du coût total du crédit au Gabon, contre 31,75 % en moyenne régionale selon les données BEAC elles-mêmes.

Une politique sociale adossée à un système qui n’a rien de social

L’État verse aujourd’hui environ 10 milliards FCFA par mois de primes de logement à l’ensemble des fonctionnaires, soit 120 milliards FCFA par an, une dépense qui, selon le gouvernement lui-même, « part en loyers sans jamais construire de patrimoine ». L’intention de réorienter cet argent vers l’accession à la propriété est, en soi, défendable. Le problème n’est pas l’objectif : c’est l’outil choisi pour l’atteindre.

En confiant le financement de cette politique sociale à des banques commerciales qui pratiquent un TEG deux fois supérieur à la moyenne régionale, l’État transforme une promesse de dignité en une mécanique d’endettement de longue durée. Le fonctionnaire ne devient pas seulement propriétaire : il devient débiteur pendant 15 ans, avec une mensualité qui représente une part significative d’un salaire moyen dans la fonction publique gabonaise. Si sa prime de logement (souvent autour de 75 000 FCFA selon les chiffres officiels) est inférieure à la mensualité du crédit (environ 255 000 FCFA), c’est lui qui devra combler l’écart, exactement comme il le faisait déjà avec son loyer, sauf que cette fois, l’engagement est contractuel, garanti par une hypothèque, et court sur 15 années de sa carrière.

Pourquoi le Président doit s’attaquer au coût du crédit avant de bâtir sa politique du logement

On ne peut pas raisonnablement construire une politique nationale d’accession à la propriété sur un marché du crédit reconnu, par la BEAC elle-même, comme le plus cher de toute la zone CEMAC. Tant que le TEG gabonais restera structurellement supérieur à 20 %, chaque logement social vendu « à crédit » sera, dans les faits, vendu avec une majoration de plus de 150 % par rapport à son prix affiché.

Le Chef de l’État, qui a déjà su agir sur le foncier, en plafonnant le coût des titres fonciers à 600 000 FCFA, a les moyens de peser sur les conditions bancaires de ces programmes : négociation d’un taux préférentiel encadré par l’État pour les crédits logement des fonctionnaires, garantie publique permettant de réduire la prime de risque, ou encore plafonnement réglementaire du TEG applicable aux crédits immobiliers sociaux, comme cela existe déjà pour les taux d’usure dans d’autres pays de la zone. Sans cela, l’État se retrouve, qu’il le veuille ou non, à servir de rabatteur pour des établissements bancaires qui captent l’essentiel de la valeur de l’opération — BGFI Bank concentre déjà 57 % des crédits distribués au Gabon.

Conclusion : ouvrir les yeux avant de signer

Aux fonctionnaires qui s’apprêtent à déposer un dossier pour Bikélé, Essassa ou tout autre programme similaire, il ne s’agit pas de renoncer au rêve de la propriété. Il s’agit de l’aborder les yeux ouverts, calculette en main, en demandant systématiquement la « lettre de TEG » que toute banque de la CEMAC est tenue de remettre avant signature, en vérifiant la mensualité réelle, la durée exacte, et le coût total du crédit, pas seulement le prix affiché du bien.

Un logement décent ne devrait pas se transformer en un engagement financier qui pèse sur quinze années de la vie d’un agent public, au profit d’une rentabilité bancaire hors norme. La dignité promise par cette politique de logement ne sera réelle que si l’État négocie, en amont, des conditions de crédit à la hauteur de ses ambitions sociales et non au prix fort imposé par un marché bancaire que la BEAC elle-même qualifie de le plus onéreux de toute la sous-région.